Краснодар в центре бури: рынок новостроек РФ вошел в фазу системного кризиса

Последствия для новостроек Краснодара и других регионов России для портала ЯСНО описал экономист.

Краснодар оказался на вершине антирейтинга городов-миллионников по доле нераспроданного жилья в новостройках, которые планировали сдать до конца 2025 года. Уровень непроданных объектов составил 61%, что на 26 процентных пунктов превышает показатели предыдущего года, сообщает отчет аналитического агентства «Движение.ру». А в РФ в целом девелоперы не продали 5,6 млн кв. м жилья, что составляет 37% от общего объема недвижимости со сдачей в 2025 году и является историческим рекордом.

Данная тенденция вызывает серьезные опасения относительно состояния рынка недвижимости в регионе и его способности к восстановлению. О причинах и перспективах. По просьбе портала ЯСНО о причинах и последствиях происходящего в своей авторской статье рассказал экономист Иван Чумаков:

Почему строительство и недвижимость в Краснодаре и РФ — уязвимая зона экономики

Сейчас отрасль строительства вместе со смежным рынком недвижимости являются одной из наиболее сложных и уязвимых зон российской экономики. В последние 10–15 лет рынок активно формировался за счёт стимулирования потребительского спроса и масштабного привлечения кредитных ресурсов. Эти факторы сыграли значительную роль в росте, но в текущих условиях они во многом определяют и глубину накопившихся дисбалансов.

На рынке недвижимости России сформировался системный кризис спроса. Он связан с падающей платёжеспособностью граждан, сжатием экономики, и, к тому же, демографическим спадом. Людей, которые могут и хотят купить жильё — становится всё меньше.

При заметные проблемы в экономике России наблюдаются с конца десятых годов. Но девелоперы продолжали активно создавать новые проекты, ориентируясь на так называемый покупательский спрос. То есть они рассчитывали будущие продажи исходя из того, как их квартиры раскупались в текущий момент.

Ставка девелоперов на ипотеку и инвестиционный спрос и ее последствия

Да, покупательский спрос в прошлом работал как триггер. Однако его масштаб его ресурса в обществе и у экспертов был переоценен.  Сравнительно узкий слой граждан покупал квартиры для себя на свои реальные доходы. При этом кто-то еще сдавал недвижимость, а кто-то перепродавал.

Основная масса населения для покупки квартир брала ипотеку не как инвестицию, а как последнюю возможность обеспечить себе базовое благо. Но ипотека в последние 15 лет, стала культовым явлением. Её возвели в ранг символа социального движения, а не финансового инструмента. Люди не считали свои реальные доходы, не строили финансовую модель — они просто брали ипотеку, потому что «так делают все», «надо успеть», «иначе не получится». Это  ошибка — массовая и системная.

Более того, значительная часть квартир раскупалась по госпрограмме «льготной ипотеке», которую государство ввело несколько лет назад, чтобы поддержать не только граждан, но и строительную отрасль. Однако подогретый спрос толкал отрасль к вложениям во всё новые проекты. Застройщики убедили себя, что субсидии от государства будут вечными. Многие проекты, введённые в эксплантацию в прошлом году, начинались строиться несколько лет назад под ту самую льготную ипотеку с расчётом, что всё жилье «разлетится как горячие пирожки». А сегодня мы подошли к «потолку».

Кроме того, одной из драйверов  роста цен на недвижимость последние годы был инвестиционный спрос. Он давал возможность зарабатывать — приумножать капитал через покупку, аренду, перепродажу. Эти деньги затем реинвестировались в те же проекты: жильё покупалось снова и снова, как «безопасный актив».  

Это тенденция характерна для всех крупных городов РФ. Однако в Краснодаре, как и в других крупных городах Юга России, образовался сильнейший перекос в сторону именно инвестиционной  покупки недвижимости.

Но еще одна особенность конкретно столицы Кубани заключалась в том, что строительство жилья принципе стало главным драйвером роста экономики с начала нулевых годов. И остаётся в таком положении до сих пор. А строительное лобби управляет городом еще с конца 80-х годов. За эти десятилетия в руководстве города сменилось несколько элитных групп. Но все они были выходцами из девелопмента.

Концентрация жилья у крупных игроков

И-за перекоса спроса в сторону инвестиций сегодня огромная доля жилья оказалась  сосредоточенной не у обычных «инвесторов», а у крупных игроков. У компаний и частных лиц (включая владельцев и менеджмент стройкомпаний), которые владеют сотнями, тысячами, и даже десятки тысяч объектов. Именно они, по сути, являются реальными держателями рынка. Не те, кто купил «однушку под сдачу». А те, кто управляет портфелями, девелоперами, банковскими структурами. Это — отдельный слой, который и формирует повестку: как строить, где, и почём продавать.

В итоге у нас сложилась парадоксальная картина. Строительная отрасль видела спрос и продолжала отвечать на него предложением в виде миллионов квадратных метров. Но жилье из-за перегретых спекулянтами и арендаторами цен и снижения уровня фактических доходов граждан с каждым годом становилось все менее доступным. А девелоперы по инерции строили дальше не сбавляя объемов.

Иван Чумаков

Деградация спроса и предложения на рынке недвижимости в 2026 году как долгоиграющий тренд

Совокупность этих факторов и привело к текущей ситуации, когда в  десяти российских городах-миллионниках порядка половины возводимого жилья остаётся непроданной. Подобная ситуация фиксируется, не только в Краснодаре, но и в Красноярске, Омске, Уфе и ряде других крупных агломераций. Аналогичную динамику отмечает и Банк России: по итогам III квартала площадь непроданного жилья в проектах с использованием эскроу-счетов увеличилась на 1,9 млн кв. м и достигла 81 млн кв. м.

На фоне этих процессов наблюдается давно ожидаемая одновременная деградация: как спроса, так и предложения. Реальный спрос ограничен снижением доступности кредитных ресурсов, а предложение сталкивается с ростом издержек и усложнением финансовых моделей. В результате отрасль входит в фазу глубокой структурной перестройки, где накопленный за предыдущие годы «перегрев» становится всё более заметным.

Фактически можно говорить о сформировавшемся за последние 15 лет финансовом пузыре, устойчивость которого в значительной степени поддерживается государственным регулированием. Без этого участия корректировка могла бы начаться значительно раньше и носить более резкий характер.

При этом 2026 год, по всей вероятности, станет для отрасли годом серьёзных вызовов, требующих более жёстких и системных решений. И Краснодар будет в центре наиболее проблемных городов.

Сценарий очищения рынка: консолидация, регулирование и уход слабых игроков

В этой логике всё более вероятным выглядит переход к фазе очищения рынка: поглощению более мелких и финансово уязвимых игроков крупными структурами. Такая концентрация капитала может способствовать снижению транзакционных издержек регулирования, усилению управляемости отрасли и стабилизации её финансовых контуров, хотя и несёт собственные риски.

Следует также учитывать, что возможности стимулирования спроса за счёт удешевления кредитных ресурсов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными. Отказываться от вовлечения средств населения в финансирование рынка государство не планирует, при этом резкого снижения ключевой ставки ожидать не приходится.

В этих условиях приобретение жилья для подавляющего большинства граждан —  фактически для 99% —  продолжает оставаться возможным преимущественно через кредитные механизмы, что дополнительно сдерживает восстановление спроса.

Рынку недвижимости Краснодара, как и других мегаполисов России, срочно необходим стратегический план, с чётким антикризисным алгоритмом. Иначе решать придётся на ходу, а чиновники в условиях хаоса выберут привычное бездействие.

Как государству навести порядок в строительном сегменте

Сегодня государству необходим план не только по стабилизации рынка строительства и недвижимости как системообразующей отрасли, но и по одновременному удовлетворению базовой потребности в жилье. Речь идёт не столько о безусловной необходимости владения недвижимостью, сколько о фундаментальной потребности человека в жилье как таковом.

На текущий момент мы приходим к пониманию, что у государства уже существуют исторически выверенные и вполне эффективные механизмы удовлетворения этой потребности. Социальное жильё —  яркий тому пример. В условиях избыточного предложения на рынке застройки появляется реальная возможность сформировать полноценный рынок социального жилья — прозрачный, регулируемый, устойчивый и ориентированный на удовлетворение базовых жилищных потребностей десятков миллионов россиян.

Реализация такого подхода позволит высвободить значительные финансовые ресурсы десятков миллионов граждан, которые сегодня направляются на обслуживание ипотечных обязательств, зачастую на десятилетия вперёд и с неопределённой перспективой полного погашения. Когда человек перестаёт отдавать львиную долю своего дохода на ипотеку, у него появляются свободные средства, которые он может направить на развитие собственных компетенций, образования и производительности труда. Именно здесь формируется основа для устойчивого экономического роста.

Но важно подчеркнуть ещё один ключевой эффект — демографический. В условиях высвобождения финансовых ресурсов и одновременного наличия гарантированного базового жилья у семей появляется реальная возможность принимать решения о рождении детей. С одной стороны, у них возникают дополнительные средства на содержание и развитие детей, с другой — решается фундаментальный жилищный вопрос. Это принципиально меняет качество жизни: дети рождаются не в условиях постоянного финансового напряжения и жилищной неопределённости, а в среде достатка, стабильности и уверенности в будущем.

Если мы хотим устойчивую и здоровую демографию, если мы хотим людей, которые будут не просто численно присутствовать, но и развивать экономику, повышать производительность труда и создавать добавленную стоимость, — необходимо дать им базовые условия. Базовое жильё и высвобожденные располагаемые доходы автоматически запускают два взаимосвязанных процесса: экономический рост и демографический рост. Именно в этой связке и кроется долгосрочный потенциал развития страны.