Квартирный мухлеж: как риэлторы обманывают покупателей недвижимости в Краснодаре

Проблема с уловками при продаже квартир актуальна для столицы Кубани, входящей в число лидеров среди городов России по строительству жилых зданий.

За последние годы государство навело порядок на строительном рынке и число совершаемых явных преступлений снизилось. Поэтому нечистоплотные коммерсанты предпочитают сегодня не нарушать УК, и использовать разные трудно доказуемые приемы, чтобы увеличить продажи и повысить прибыль.

В недавнем материале «ЯСНО» рассмотрел популярные способы недобросовестной работы со стороны застройщиков, а в этот раз мы проанализируем, какие уловки используют недобросовестные риэлторы.

Как риэлторы обманывают покупателей квартир в Краснодаре: популярные уловки

Партнер агентства недвижимости «Макромир» Юрий Быков напоминает, что стоит с недоверием относиться к слишком низкой стоимости жилья. Потенциальный покупатель должен держать в уме средние расценки для этого сегмента рынка, где человек ищет свое жилье. Если какой-то объект стоит значительно меньше, то высока вероятность проблем.

 — Это может быть фейковым объявлением, чтобы риэлтор продал подороже другой объект. Или сама квартира может быть проблемной.  Например, когда сроки стройки затягиваются. Или дом построен, но долго не сдается в эксплуатацию. Или права собственности на недвижимость могут  оспариваться.

Также по просьбе «ЯСНО» ситуацию комментирует известный краснодарский юрист, председатель коллегии адвокатов «Антонова и партнеры» Екатерина Антонова, по словам которой занижение стоимости квартиры может указывать на скрытые проблемы с недвижимостью, такие как незаконные перепланировки или юридические сложности с выпиской прописанных лиц.

Кроме того, Екатерина Антонова приводит следующие популярные схемы уловок риэлторов:

Подделка документов на недвижимость

Это может включать в себя поддельные свидетельства о праве собственности, справки о несуществующих долгах и так далее.

Незаконное распоряжение наследственным имуществом

Сам продавец не является наследником и никоим образом не имеет права собственности на недвижимость, однако при сделке предъявляет свидетельство о праве на наследство. Купив квартиру у такого продавца – покупателя ждут разбирательства либо с государством, либо с появившимися родственниками-претендентами на квартиру. Но такое возможно только на вторичном рынке.

Супруг против

Продажа недвижимости купленного в браке, без согласия супруга. Бывают случаи, что один из супругов без ведома другого принимает решение о продаже квартиры. Затем второй супруг узнает об этом и заявляет, что не был согласен с продажей квартиры. И в таком случае есть вероятность того, что сделка будет оспорена. Разрешение на продажу должно быть оформлено нотариально.

Существует еще несколько схем, применяемых недобросовестными риэлторами для манипулирования покупателями:

Искусственно завышенная стоимость

Один из наиболее распространенных видов обмана - завышение стоимости недвижимости. Риэлторы могут сознательно представлять объекты недвижимости дороже их рыночной стоимости, в надежде заключить сделку с более высокой прибылью для себя. Они могут использовать различные методы, такие как намеренное искажение информации о других похожих объектах на рынке или представление недвижимости внушительного внешнего вида, чтобы убедить покупателя в том, что объект стоит запрашиваемой цены.

Скрытые дефекты

Еще одной распространенной схемой обмана является утаивание информации о скрытых дефектах объекта недвижимости. Риэлторы могут не сообщать о проблемах с инфраструктурой, проблемах с техническими системами или других серьезных недостатках, которые могут повлечь за собой дополнительные расходы для покупателя в будущем. Это может привести к тому, что клиент приобретет недвижимость, которая требует значительных ремонтных работ. Или модернизаций, о которых ему не сказали заранее.

Фальшивые обещания и заявления

В попытке продать недвижимость, риэлторы могут делать фальшивые обещания и заявления о потенциале объекта, который они продвигают. Они могут завышать возможности для инвестирования или улучшения объекта недвижимости, чтобы убедить клиента в сделке. После совершения сделки покупатель может столкнуться с реальными ограничениями или невозможностью выполнения таких обещаний, что приведет к большим финансовым потерям и недовольству.

Копирование чужих объявлений

Серые риэлторы могут копировать объявления о продаже квартир, размещенных другими агентствами или застройщиками. Впрочем, чаще они предпочитают работать с объявлениями частников, которым труднее скрыть обман.

Копируя чужие объявления, недобросовестные продавцы выдают себя за хозяев объектов или их представителей. Расчет здесь на то, чтобы перепродать доверчивому покупателю жилье по цене выше рыночной. Или уболтать его на другие варианты.

Допрасходы

Еще одним распространенным способом обмана является скрытая информация о дополнительных расходах. Риэлторы могут не сообщать покупателям о дополнительных комиссиях, налогах или других затратах, связанных с покупкой недвижимости.

Это может привести к тому, что покупатель окажется в финансовой ловушке и будет вынужден тратить больше денег, чем планировал.

Мухлеж с условиями

Также риэлторы могут использовать схемы обмана с документами. Например, они могут предложить подписать контракт без полной информации о его содержании или скрыть некоторые важные условия сделки. Это может привести к тому, что покупатель подпишет документы, не осознавая всех рисков и последствий.

Купите это немедленно

Еще недобросовестные продавцы могут использовать различные методы психологического давления на покупателей.

Например, они могут убеждать покупателя купить недвижимость немедленно. Якобы «уже с завтрашнего дня  она будет стоить значительно дороже». Или же они могут говорить о том, что другие люди уже заинтересованы в этой недвижимости и нужно немедленно принять решение. 

Как риэлторы обманывают покупателей квартир в Краснодаре: не попасть на крючок

Эксперты рынка недвижимости подчеркивают: чтобы избежать обмана полезно обращаться к профессиональным юристам или консультантам по недвижимости для получения независимой оценки объекта и проверки всех юридических аспектов сделки.

—  Конечно, вы можете самостоятельно попытаться изучить нормативную базу и оценить возможные риски. Но в таком случае есть вероятность, что вы не так усвоите норму или неверно интерпретируете условия договора, — отмечает Екатерина Антонова.

Она подчеркивает, что специалист сможет не только изучить условия сделки, но также подсказать, как улучшить позицию клиента  при заключении договора, сделать сделку более выгодной. А также укажет, какие условия стоит добавить, а какие, наоборот, необходимо убрать.

— Если же после консультации с юристом выяснилось, что сделка имеет недостатки и вы рискуете остаться без жилья или существенно потерять в деньгах, то вы можете предпринять действия по восстановлению своих прав. В числе возможных действий для защиты: обратиться в суд за оспариванием сделки;  обратиться в полицию с заявлением о преступлении;  обратиться в прокуратуру; обратиться в Роспотребнадзор (но только в том случае, если купили квартиру в личных целях, например, для проживания).

Схожие рекомендации дает Юрий Быков.

— Чтобы избежать попадания в ловушки обмана, вы также можете выбирать проверенных риелторов, с наработанной годами репутацией. Это те специалисты, которых рекомендуют ваши проверенные знакомые. Или, о которых пишут СМИ и специализированные сервисы.

Также следует обращаться только к проверенным агентствам недвижимости и не соглашаться на сделки без заключения договора купли-продажи.