«Кручу - верчу: землю хочу»: на мэрию Горячего Ключа снова подали в суд

Новый генплан Горячего Ключа обесценил инвестиции и лишил граждан возможности построить дома на своей земле

Сегодня, 19 октября, мэр Горячего Ключа Сергей Белопольский в прямом эфире ответит на вопросы о развитии и решении проблем города-курорта. В преддверие этого портал «ЯСНО» поговорил с местными жителями, которые уже год не могут решить свою проблему и найти поддержку ни в одной инстанции. 

Начнем с позитива. В Краснодарском крае по поручению губернатора Вениамина Кондратьева проводится масштабная работа по наведению порядка в сфере градостроительства. Разрабатываются и принимаются новые генеральные планы муниципалитетов. В 2020-2021 годах появились генпланы Краснодара и Анапы, в 2022 году - Горячего Ключа и Геленджика, на финальном этапе - принятие обновленных генпланов в Новороссийске и Туапсе. В 2023 году, как ожидается, будет завершена разработка проекта генерального плана Сочи.

Задача поставлена внятная - обеспечить гармоничное развитие территорий, которое позволит избежать дефицита парковок, зеленых зон, школ, поликлиник. Вениамин Кондратьев неоднократно подчеркивал, что генпланы следует разрабатывать в диалоге с жителями, власти должны объяснять, почему меняется назначение той или иной зоны. Где-то требуется сохранить ценные сельхозугодья и лесные массивы, где-то - исключить вероятность строительства в поймах горных рек.

Однако, как показала практика, далеко не всегда на местах власти охотно ведут диалог с населением. В частности, в Горячем Ключе в неприятной ситуации оказались собственники более чем сотни земельных участков. Их владения вывели за черту города и определили как сельхоззону, лишив при этом возможности построить дом и организовать подсобное хозяйство.

Корреспондент портала "ЯСНО" разбирался в логике происходящего. Иначе как бардаком то, что допустили местные власти в Горячем Ключе, не назовешь.

Как жителей Горячего Ключа вышвырнули за город

Речь идет о коттеджном поселке "Braslavets estate" ("Браславец Эстейт"), инициаторами создания которого выступили предприниматели - Роман и Ирина Браславец. Земля была куплена Ириной Браславец в 2019 году. На момент покупки эта территория входила в зону сельхозугодий СХ-1 в границе города Горячий Ключ, официально относилась к категории «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства – 2.2». То есть допускалось возведение жилых построек.

В 2020 году массив был размежован на более мелкие "наделы", которые реализовывались по рыночной цене. Всего на площадке "Braslavets estate" 126 земельных участков. Поселок находится напротив так называемой "Рублевки" - популярного и престижного района Горячего Ключа. "Браславец Эстейт" активно рекламировался, там строили дороги, было проведено электричество. Никто и подумать не мог, что может случиться что-то неладное. А с учетом того, что новая "нарезка" расположена примерно на 30 метров выше долины реки, в неподтапливаемой зоне, спрос был предсказуемо высоким.

 "Мы приобрели несколько участков в этом коттеджном поселке в ноябре 2020 года. Еще 2 участка позже были куплены нашими друзьями, - поделилась с корреспондентом нашего издания Анна Комысова. - На тот момент, насколько мне известно, уже было распродано 90% участков. Мы вложили все сбережения в приобретение земли в Горячем Ключе. На одном из участков планировали построить дом и проживать там, другие - реализовать позже. Своих родителей хотели поближе перевезти. В итоге - не можем приступить к строительству, потому что был принят новый генплан".

После принятия нового генплана земельные участки, расположенные в границах упомянутого массива, оказались расположены за чертой города - сельскохозяйственной зоне, где, судя по документам, можно выращивать все, вплоть до овощей, льна и конопли, но жилые дома возводить нельзя.

Как быть тем, кто не собирается становиться фермером? Речь об изъятии земли с выплатой компенсации или о предоставлении взамен территорий в других районах, пока не идет, а о планах по строительству частных домов власти советуют забыть, несогласным - предлагают обращаться в суд.

Горячий Ключ: новые районы городу не нужны?!

Известие о том, что при принятии нового генплана города будет рассматриваться вопрос по выносу территории, где находится упомянутый коттеджный поселок, за пределы города, для многих землевладельцев стало неожиданностью. Их никто не оповещал, лично на встречу, чтобы обсудить перспективы, объяснить причины подобного административного решения и компенсации нанесенного материального вреда, не приглашал. Они узнали о проведении слушаний в общем порядке.

И, естественно, направили свои пожелания - включить их участки в границы города, как это было прежде (на момент приобретения ими земли); перевести земли КП «Браславец Эстейт» в категорию, допускающую индивидуальное жилищное строительство; просили не допустить принятия генпалана в части исключения их участков из границы населенного пункта г. Горячий Ключ и отнести их к функциональной зоне «Садоводство». К сожалению, все их пожелания были проигнорированы.

Кстати, глава города Горячий Ключ Сергей Белопольский озвучил весьма неожиданную причину произошедшего. Если коротко: городу невыгодно расширяться - коттеджный поселок отсекли, превратив в сельхозону, чтобы снять с муниципалитета нагрузку на создание и содержание дополнительной инфраструктуры.

И это притом, что до сих пор всю инженерную инфрастурутуру жители данного района строили сами и ничего у города не просили.

Ладно бы спорные земли испокон веков использовались для земледелия, являлись ценной пахотной черноземной целиной. Но ведь это не так! Иначе бы ведь гражданам предоставили соответствующие научные выкладки, не так ли?

Их личный опыт свидетельствует о том, что земля здесь требует удобрений и чернозем на свои участки, чтобы, элементарно, выращивать овощи и высаживать плодовые деревья, люди завозили самостоятельно.

Мэрия Горячего Ключа: откажем. На всякий случай

Добавляет остроты соседствующая примерно с двумя десятками участков и официально пока не оформленная санитарно-защитная зона (СЗЗ) установки подготовки нефти "Ключевая" (объект компании "Роснефть"). СЗЗ еще не установлена, но администрация города отказала многим гражданам в выдаче разрешений на строительство.

Попадет или не попадет тот или иной земельный лоскут в санитарно-защитную зону - этого пока даже в компании "Роснефть" точно не знают. В письме за подписью заместителя генерального директора ООО "РН- Краснодарнефтегаз" В.А. Гуменника говорится, что "ни для одного производственного объекта компании, расположенного в Горячем Ключе, пока не установлены санитарно-защитные зоны". Их ориентировочная протяженность - 500 м, но этот показатель требует уточнения, поскольку граница устанавливается там, где фиксируется объем выбросов на уровне "1 ПДК".

В пределах СЗЗ не допускается размещение жилых домов и детских площадок, однако ограничения начинают действовать только после внесения в Росреестр соответствующих сведений. До этого - никаких ограничений органы власти на землевладельцев накладывать не должны.

  "Нам нравится город Горячий Ключ, поэтому мы продали квартиру в другом городе, купили землю. Переехали. Уже залили фундамент. Сейчас снимаем квартиру в Горячем Ключе. Но разрешение на строительство собственного дома на нашем земельном участке нам не дают, с ссылкой на то, что, во-первых, наш участок находится в сельхоззоне, и, во-вторых, якобы он попадает в санитарно-защитную зону промышленного объекта "Роснефти", - высказался Евгений Кирносенко. - Непосредственно в самой компании нам сообщили, что пока санитарно-защитная зона для объекта, о котором идет речь, не установлена. Высока вероятность, что она будет значительно меньше полукилометра и до наших участков не дойдет. Так что с юридической точки зрения, отказывать нам по причине того, что наш участок якобы может попасть в санитарно-защитную зону, незаконно. По такого рода ситуациям есть даже соответствующее пояснение Верховного Суда РФ, но наши власти в рассчет это не берут". 

Как сообщили нашему изданию в департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, работы по установлению расчетной санитарно-защитной зоны УПН "Ключевая", возможно, будут завершены до конца 2022 года. Если это случится, ясности по судьбе земельных владений в поселке под Горячим Ключом будет немного больше.

Откровенно говоря, не вполне понятно, почему санитарно-защитная зона этого объекта до сих пор не рассчитана и не оформлена официально, ведь, как известно, УПН "Ключевая" существует с советских времен...

Кстати, одному из местных жителей, чей земельный участок соседствует с неутвержденной санитарно-защитной зоной, удалось получить разрешение на строительство. Муниципалитет сначала отказывал. Пришлось писать в Москву, Президенту. В итоге - разрешение ему выдали. Однако его приключения на этом не закончились.

Мой адрес - не дом и не улица

Как рассказал корреспонденту "ЯСНО" Александр Войтиков, проживающий в своем доме непосредственно в поселке "Браславец Эстейт" уже два года, получить разрешение на строительство год - два назад было проще. Куда сложнее оказалось официально зарегистрироваться и получить полноценную прописку. С этой проблемой столкнулись все его соседи.

Для понимания: на территории коттеджного поселка, который местные власти уже, формально, превратили в поле, поставлено на учет уже 10 жилых домов. Еще один дом находится здесь с 70-х годов прошлого века. Это, кстати, единственное строение, которому присвоен адрес (Жидковая, 1). У остальных новоиспеченных жителей этого района с регистрацией возникли проблемы.

 "Мы направляли обращения в городскую администрацию - еще до того, как генплан был принят, с просьбой присвоить нашим улицам наименования, а домам - адреса, - поведал Александр Войтиков. - Но получали отказы, то есть, я так понимаю, уже тогда, задолго до утверждения нового генплана, у городских властей было намерение лишить нас возможности нормально жить в своих домах. Даже прописываться пришлось через Москву". 

Однако прописка, которую получили граждане после обращений в Первопрестольную, выглядит неполноценно. В их паспортах просто поставлена печать с надписью "Горячий Ключ", конкретный адрес не вписан - и это не дает гражданам возможности нормально оформиться на работу, пользоваться поликлиниками, школами, детскими садами, оформить пенсию...

Прокуратура - не указ?

Публичные слушания, состоявшиеся 20 октября 2021 года, были проведены с нарушениями. Такой ответ граждане получили из прокуратуры в феврале 2022 года. Причем, как выяснилось, нарушения, на которые было указано муниципалитету, своевременно не были устранены.

 "Проверкой установлено, что при назначении и проведении публичных слушаний администрацией МО г. Горячий Ключ допущены нарушения ст. 5.1., ст. 28 Градостроительного Кодекса РФ, а также Положения о публичных слушаниях МО г. Горячий Ключ, - говорится в письме за подписью заместителя прокурора города Горячий Ключ Г.В. Самсонова, - <...> в связи с чем главе МО г. Горячий Ключ внесено представление. В виду того, что до настоящего времени администрацией МО г. Горячий Ключ мер, направленных на устранение выявленных нарушений закона, не принято, прокуратурой города соответствующая информация направлена в Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края". 

Прокурор, направляя "информацию о неустранении выявленных нарушений" в вышестоящий департамент, по-видимому, рассчитывал на суровые меры реагирования, которые послужат "волшебным пенделем" и ускорят работу на местах. Но...

На наш вопрос, который звучал так: "Прокуратура выявила нарушения при принятии Генплана Горячего Ключа и предписала устранить их. Есть ли у вас информация, какие именно нарушения выявлены, и каким образом будет проводиться работа над ошибками?", мы получили из департамента края, куда прокуратура пожаловалась на бездействие муниципалитета, следующий ответ:

 "В случае выявления нарушений при принятии генерального плана прокуратурой в администрацию муниципального образования направляется предписание, которое должно быть исполнено в установленные сроки, - указано в адресованном редакции письме за подписью первого заместителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Александра Устроева. - Сведениями о возможных мероприятиях по устранению выявленных замечаний департамент не располагает". 

Прошло более полугода. Никто не знает, собираются ли в Горячем Ключе устранять выявленные прокуратурой нарушения.

В целом, создалось впечатление, что работа по разработке и утверждению генпланов в регионе не особо контролируется "сверху" в части содержания.

 "В соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ, подготовка и утверждение генерального плана муниципального образования, внесение в него изменений относятся к полномочиям органов местного самоуправления и осуществляются ими самостоятельно", - сообщил Александр Устроев. 

Разработчиком по всем проектам генпланов, которые разрабатывались в регионе, выступает исполнитель-подрядчик ООО «Научно-Исследовательский Институт Перспективного Градостроительства».

Принятие важных решений по каждой отдельной территории отдано на откуп муниципалитетам. Предполагается, что руководителям на местах проще взаимодействовать - слушать и слышать - население. Идея, судя по всему, была такой.

Горячий Ключ: диалога нет

С конца 2021 года пострадавшие землевладельцы неоднократно просили представителей администрации Горячего Ключа о встрече. Хотели обсудить возможные способы цивилизованного урегулирования конфликта интересов.

 "Для многих покупка земли здесь была серьезным решением. Есть те, кто инвестировал, пытаясь сохранить накопления от инфляции, но большинство - покупали землю с намерением построить дом и переехать на постоянное место жительства, - отметил один из собственников земли в "Браславец Эстейт" Антон Умаров в беседе с представителем портала "ЯСНО". - И, конечно, когда меняют назначение земельного участка, выносят его за черту города, без учета мнения собственников, хочется, как минимум, услышать понятные и объективные причины. Но человеческого отношения мы не увидели. На встречу с нами ни глава администрации города, ни его заместители не приехали. Они направляли сотрудницу мэрии: девушка не имела соответствующих компетенций и готовилась на днях уйти в декретный отпуск: какой из нее переговорщик? Единственный человек, который обсуждал нашу ситуацию на личной встрече, был главный архитектор Краснодарского края. Тогда же присутствовали представители Роснефти, которые заверили, что сантирно-защитная зона их объекта не затронет наши участки. Но, фактически, данная встреча никаких ощутимых положительных подвижек не принесла. Нас не слышат, наши обращения игнорируют, с нами не желают обсуждать ситуацию, не хотят искать возможные пути мирного разрешения ситуации". 

Пострадавшие собственники коллективно и индивидуально направляли заявления и жалобы: депутату Госдумы Алтухову С.В., главе МО г. Горячий Ключ Белопольскому С.В., председателю Совета МО г. Горячий Ключ Ерохину В.А., главному архитектору Краснодарского края Позднякову И.В., губернатору Краснодарского Края Кондратьеву В.И. и даже Президенту РФ Владимиру Путину.

Но подход местных властей к принятию решений не изменился.

 "31.05.2022 года администрация г. Горячий Ключ на закрытом заседании приняла генплан развития города, в котором земли КП «Браславец Эстейт» вынесены за границы населенного пункта город Горячий Ключ, - читаем в одном из писем-обращений. - Многократно собственниками участков был запрошен протокол этого заседания с целью установления причины такого решения. Протокол так и не был выдан. Причина не установлена".  

Обращались граждане и к депутату Госдумы РФ Светлане Бессараб. Она направила запрос в администрацию МО г. Горячий Ключ и получила ответ, за подписью главы города Сергея Белопольского.

Сергей Викторович вновь сообщает, что земельные участки расположены в зоне сельскохозяйственных угодий (СХ-1). "А в соответствии с п.4 ст. 78 Земельного кодекса РФ сельхозземли, расположенные на расстоянии не более 30 км от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства", - приводит он очередной аргумент.

Также напоминает, что "в настоящее время территория расположена в зоне сельскохозяйственного использования, за границами населенных пунктов, частично в ориентировочной границе санитарно-защитной зоны от производственных, сельскохозяйственных предприятий и объектов специального назначения, где, согласно СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные дома, зоны отдыха, детские площадки и т.д".

Как и следовало ожидать, глава отказывает заявителю в получении копии протокола публичных слушаний.

Кому это выгодно?

Интересно, почему Сергей Викторович, как честный человек, юрист по образованию, не сообщает гражданам, вышвырнутым за черту города вместе со своими земельными участками, о том, что в упомянутом им Земельном Кодексе РФ есть статья 57, где прописаны условия возмещения убытков при ограничении прав собственников земельных участков.

В частности, в п. 5 говорится, что собственники имеют право на возмещение ущерба в случае изменения целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органов местного самоуправления. Убытки возмещаются за счет лиц, в чьих интересах были ущемлены права собственников, а при отсутствии таковых, - за счет соответствующих бюджетов РФ.

Администрация муниципального образования Горячий Ключ на это рассчитывает?

В бюджете муниципалитета нет денег, чтобы содержать и строить инфраструктуру (этим глава муниципалитета оправдывает урезание площади города), зато есть, видимо, сбережения на выплату многомиллионной компенсации за административные решения, нанесшие собственникам ущерб?

У граждан в документах есть отметки о том, что их земля - на момент приобретения - находилась в черте города, и был предусмотрен такой вид использования, как ведение личного подсобного хозяйства. Так что нет сомнений в том, что после принятия нового генпалана права пользования данными участками были ограничены. Более того, с учетом того, что землю вынесли за пределы города, можно прогнозировать снижение ее кадастровой стоимости. А с учетом того, что были изменены разрешенные виды использования, у государства появилось право требовать от данных граждан возделывания данных участков в сельскохозяйственных целях. В противном случае, как вы знаете, неиспользуемые по целевому назначению земельные участки могут быть изъяты - в судебном порядке с минимальным возмещением затрат.

Горячий Ключ: что вообще происходит?

Владельцы земельных участков изучили историю вопроса.

Выяснилось, что зона сельхозугодий здесь располагалась давно. Однако Совет муниципального образования в 2015 году включил в условно разрешенный вид использования пункты 2.2. - "для ведения личного подсобного хозяйства" и 3.9.1 - "обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях", а октябре 2021 года - исключил их!

Как раз после того, как огромный земельный участок был размежован и распродан большому количеству собственников.

Аплодисменты народным избранникам.

Было бы неплохо, если бы прокуратура дала объективную оценку действиям всех участников этих "земельных игр", которые осознанно или неосознанно нанесли людям моральный и материальный ущерб.

Усматриваются или не усматриваются в происходящем злоупотребления, и какие именно, должны ответить компетентные органы.

В краевом департаменте по архитектуре и градостроительству дали понять, что органы власти не оценивают ущерб, который может быть нанесен гражданам и бюджету в результате тех или иных административных решений. Это не их задача (и, как нам кажется, зря, ведь если бы депутаты и чиновники думали о возможном ущербе, то оценивали бы любую ситуацию полновеснее).

 "Инвестиции связаны с тем или иным риском. Оценка возможного ущерба собственников определенных земельных участков в результате утверждения проектных решений, может быть произведена проектной или экспертной организацией при наличии соответствующих техническом задании к проекту, - уточняет в письме Александр Устроев. - Необходимо отметить, что утверждение проекта внесения изменений в генеральный план – это решение, принимаемое на уровне представительного органа местного самоуправления. В случае принятия решений органами местного самоуправления или субъекта Российской Федерации о размещении в границах участков объектов местного или регионального значения в отношении этих участков могут быть приняты решения о резервировании или изъятии. В остальных случаях вопросы, связанные с нарушением прав собственников земельных участков в результате утверждения проекта внесения изменений в генеральный план, решаются в судебном порядке". 

Коллективный иск

Владельцы участков в "Браславец Эсейт" надеются, что им удастся в судебном порядке добиться возвращения своим землям прежнего статуса. Более двух десятков граждан подали коллективный иск в суд. Ответчиком выступает администрация Горячего Ключа.

Корреспондент "ЯСНО" побеседовал с юристом Михаилом Цацулиным, который представляет интересы пострадавших собственников.

 "Мы требуем признать недействительными решение совета муниципального образования города Горячий Ключ в части выноса земельных участков истцов за пределы города и изменения целевого назначения, а также оспариваем аналогичное постановление администрации города, - прокомментировал Михаил Александрович. - Эти решения приняты без учета мнения собственников земельных участков, что противоречит законодательству, в том числе Градостроительному Кодексу РФ и Конституции. В обзорах судебной практики Верховный Суд России неоднократно разъяснял, что существующие объекты недвижимости, а также земельные участки, на которых они расположены, могут эксплуатироваться по прежнему назначению, указанному в кадастре, бессрочно, при отсутствии угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде. В данной ситуации огорчает отношение к людям, которое демонстрируют представители органов местного самоуправления, и их нежелание разрешить конфликтную ситуацию в досудебном порядке". 

Мы продолжаем следить за развитием событий в Горячем Ключе, и обязательно сообщим о том, как продвигается тяжба с муниципалитетом.

P.S. В краевом департаменте по архитектуре и градостроительству нам сообщили, что

 "По проектам внесения изменений в генеральные планы в 2022 году гражданам и заинтересованным организациям департаментом было направлено более 2 000 разъяснений". 

Более 2000 граждан за неполный год попросили разъяснений по принятым решениям в области градостроительства!

Если бы счет обратившихся, требующих разъяснений, шел на десятки, сотни, то это можно было бы списать на несообразительность, необразованность, невнимательность отдельных граждан, на неоднозначность конкретных ситуаций. Если бы на местах принимали действительно взвешенные решения, отвечали на вопросы граждан в режиме полноценного диалога, разъясняли гражданам причины принятия тех или иных решений, консультировали по поводу их прав, то вопросов у народа, конечно, было бы меньше. А так - пишут. В департаменты. В суды. Депутатам. Всем, вплоть до Президента.

Наталья ГЛУМОВА