«Выживание — единственная цель»: эксперт о вызовах строительного рынка Краснодарского края в 2025 году

О стагнации, переизбытке жилья, новых трендах в отрасли и как девелоперам приходится учиться работать в условиях падающего спроса

«Выживание — единственная цель строительного рынка на ближайшие два года», — рассказал гендиректор консалтинговой компании «МАКОН» Илья Володько на ежегодной конференция «Жилое строительство Кубани».

По мнению консалтера, ни о каком росте речи не идет: девелоперы по всей стране готовятся к периоду стагнации. В Краснодарском крае, одном из самых активных регионов, продажи новых квартир уже упали с 50 тыс. в 2023-м до прогнозных 20–23 тыс. в 2025-м. Остатки нераспроданного жилья достигают 130 тыс. единиц — этого хватит на 3–4 года даже без нового строительства. Какие стратегии выбирают игроки рынка и какие сегменты остаются точками роста — в материале ЯСНО на основе выступления Ильи Володько.

Строительный рынок России-2025: главная задача для компаний — выжить

Сегодня об этом говорят много, но четко не формулируют. Задача, на самом деле, предельно проста — выжить. Других целей на ближайшие два года никто не ставит. Это негласный консенсус по всей России: иллюзий нет, и даже избыточный оптимизм становится редкостью.

Почему нужно выживать? Потому что строительная отрасль, как бы масштабна и многоуровнева она ни была, начинается и заканчивается там, где у покупателя есть деньги. Без платежеспособного спроса вся система перестает работать. Можно бесконечно обсуждать стратегии и проекты, но пока человек не принес деньги — рынок не живет.

Что происходило на строительном рынке Краснодарского края в последние годы

2023 год стал, пожалуй, стал самым успешным для отрасли в регионе: на Кубани было продано 50 тысяч квартир — исключительно новых, от застройщиков. Это значимый объем. Если представить, что все они собраны в одном месте — получится полноценный Тихорецк. За один год — целый город. Отличный результат!

В 2024-м продажи сократились до 33 тыс. квартир — это уже Тимашевск. Год всё еще можно назвать удачным, но со второй половины начался спад.

Если тенденции января и февраля сохранятся, то по итогам 2025 года рынок выйдет на уровень 20–23 тыс. квартир — это Афипский. Динамика более чем наглядна: от Тихорецка — к Афипскому.

Такое сужение рынка — не просто тренд, а объективная реальность. И для девелоперов, как ни парадоксально, это может стать стимулом: заставит адаптироваться, накопить силы, работать точечно. При этом цены не растут, и, хотя серьезного падения не прогнозируется, рассчитывать на рост тоже не стоит.

Сегодня в крае реализовано лишь 28% квартир, а 72% остаются нераспроданными. В абсолютных цифрах это около 90 тысяч объектов. Для сравнения: это почти вся Анапа. И это только то, что уже строится или выставлено на рынок. Если учесть еще порядка 40 тысяч не выведенных на продажу квартир, общий запас составляет 120–130 тысяч.

При текущем уровне спроса реализация такого объема займет минимум 3–4 года, так что дефицита точно не будет. Наоборот — избыток предложения становится все более ощутимым. И можно сказать, что это главный тренд индустрии.

Строительный рынок Краснодарского края-2025: главные тенденции

Какие основные тренды ожидаются в ближайшие годы?

Снижение доходов населения — а это значит, что о масштабных планах говорить преждевременно. Главный тренд — стагнация. В ближайшие 1–2 года рынок останется в нынешнем состоянии — без резких изменений и прорывов.

Качество продукта. За последние пять лет отрасль шагнула вперед: появились интересные проекты, вырос уровень планировочных решений, благоустройства. Наши застройщики действительно прогрессивны. Но сейчас — период торможения, и революционных новшеств ждать не стоит. Главная цель — удержать достигнутое и пережить спад.

Потенциал малых городов. Раньше там почти не строили, но сегодня появляются проекты комплексного развития территорий (КРТ), заключаются новые договоры. Это направление может дать импульс росту объемов ввода жилья и обеспечить устойчивый спрос в ранее неактивных зонах.

Диверсификация девелоперов. Все больше застройщиков осваивают смежные сегменты: логистику, склады, торговую недвижимость. И это нормально. Если временно сократятся объемы жилищного строительства — не страшно. Главное — сохранить бизнес, команду, экспертизу. А в каких именно сегментах работать — вопрос второстепенный.

Курортный рынок. Краснодарский край уникален тем, что, помимо классического жилья, здесь развивается сегмент апарт-отелей. Сейчас строится около 1 млн кв. м таких объектов. Это гибрид жилья и коммерческой недвижимости — и он более устойчив к экономическим колебаниям. Покупатели приезжают со всей России, часто с наличными, без ипотеки, и приобретают объекты в курортных зонах. Этот сегмент, скорее всего, будет только набирать обороты.

Строительный рынок Краснодарского края в 2025 году: комплексное развитие территории как продолжающийся драйвер отрасли

Комплексное развитие сегодняшней территории — один из ключевых векторов уже сложившихся в строительной отрасли. На наш взгляд, до 80% объемов текущего строительства жилых комплексов, так или иначе, идет в рамках КРТ-проектов. Мы наблюдаем это как тенденции совершенно новых районов, которые постепенно осваиваются и формируют полноценную городскую среду.

Комплексный подход уже дал ощутимый результат, особенно за последние три-пять лет. Прежде всего это проявляется во взрывном росте социальной инфраструктуры. За это время были построены десятки школ и детских садов. Это прямое понимание системного контекста: девелоперы работают с определенными земельными участками, несут ответственность за создание полноценного мира и зачастую курируют социальную работу с жилыми домами.

Это, безусловно, большой плюс. Появляется шанс сформировать современные городские районы, пусть и вне исторических центров. Тем не менее, это движение в правильном направлении — к организованной, удобной и сбалансированной среде.

Строительный рынок Краснодарского края-2025: долгоиграющее качество

Также нельзя не отметить поступательное повышение общего уровня качества жилья, произошедшее за последние годы. Эту долгосрочную тенденцию мы наблюдаем на протяжении последних нескольких лет.

Если 10 лет назад около 60% новых достижений соответствовали стандартному классу — жильё без дополнительных опций, минималистичное и ориентированное исключительно на базовые модели, то сегодня ситуация кардинально изменилась. Сейчас в стандартном классе приходится не более 20% объемов, тогда как до 60% составляют проекты комфорт-класса.

И это не просто формальное изменение категории: в проектах комфорт-класса спортивные площадки, благоустроенные дворы, озеленение, инфраструктура для детей, качественные подъезды, продуманные архитектурные и планировочные решения. Говоря простыми словами, это жильё, в котором действительно хочется жить. Доля самого дешёвого и минимально качественного сегмента заметно сократилась и продолжала снижаться.

Эти изменения видны невооружённым глазом. Отрасль прошла огромный путь — и это, пожалуй, одна из самых позитивных тенденций последних лет.

Поэтому в текущей ситуации главная задача участников строительного рынка в ближайшие годы — не исчезнуть. Первые слабые игроки уже начинают уходить. И сейчас критически важно сохранить устойчивость, чтобы в перспективе вновь обеспечить рост.