Коммерческая недвижимость для бизнеса: покупка или аренда в условиях высоких ставок в Краснодаре 2024

Как выживать предпринимателям, которые снимают в аренду коммерческие помещения или хотят приобрести такие объекты с помощью ипотеки?

Этот вопрос стал особенно актуальным после того, как Центральный банк России повысил ключевую ставку до 21% для коммерческих банков, а те, в свою очередь еще больше подняли проценты по своим финансовым продуктам.

По просьбе ЯСНО своими советами для предпринимателей поделилась основатель агентства «Бизнес-ипотека» Юлия Марова:

Бизнес ипотека в Краснодаре 2024: банки подняли ставки вслед за ЦБ

«На сегодняшний день банки продолжают выдавать бизнес-ипотеки или ипотеки для покупки коммерческих помещений предпринимателям или физическим лицам по ставкам от 22% до 30%. Такие условия сильно влияют на сумму ежемесячных платежей и количество проводимых сделок.

В 2023 году, когда аналогичные кредиты выдавались по ставке от 10 до 12,5%, очень выгодно было их оформлять. Так как в среднем платеж по ипотеке равен был размеру ежемесячной арендной платы. Сегодня эта сумма увеличилась в 2 раза и сформировала «отложенный спрос»».

Аренда помещений в Краснодаре 2024: стоимость сдачи квадратного метра в разных сегментах

Для портала ЯСНО Юлия Марова подготовила данные о примерной стоимости аренды в разных сегментах.

Арендные ставки на помещения в Краснодаре на начало ноября находились в диапазоне цен:

Супермаркеты от 500 рублей до 1 300 рублей за кв.м. в месяц.

Общепит от 1 300 рублей до 2 000 рублей за кв.м.

Бытовая химия от 800 рублей за кв.м.

Электротехника от 1 000 рублей за кв.м.

Статистика цен на примере коммерческих помещений, находящихся в жилом микрорайоне Краснодара, для сдачи в аренду:

Аптека «Апрель» – 1 300 рублей за кв.м.

«Красное и Белое» – 850 рублей за кв.м.

Кофейня «Патрик и Мари» – 1 500 рублей за кв.м

Лофт-пространство – в среднем 500 рублей час за пространство.

Фитнес-студия – 1 000 рублей за кв.м.

Студия рисования – 1 000 рублей за кв.м.

Кабинет для репетиторов — 1 000 рублей за кв.м.

«При этом наблюдается нехватка помещений, которые соответствуют всем критериям бизнеса (наличие киловатт света, трафик людей, проходное место, наличие коммуникаций (мокрые точки) и т.д.). Это влияет также на рост стоимости аренды. Как и отсутствие возможности по льготным ставкам приобрести помещения в собственность.

Большой дефицит наблюдается и на рынке складских помещений. Новые комплексы строятся в ограниченном количестве. А старые давно уже заняты или находятся на территориях в центре города, которые выкупаются под строительство жилых микрорайонов. Там арендная ставка идет от 500 рублей за кв.м. И с увеличением количества онлайн-магазинов в них потребность все будет больше увеличиваться и расти аренда квадратного метра».

Юлия Марова

Как выживать предпринимателям в условиях роста цен на недвижимость и ставок по ипотеке

«В нынешних рыночных условиях предпринимателям следует дать ряд рекомендаций, чтобы они смогли оптимизировать свой портфель недвижимости и выбрали оптимальную стратегию работы.

1. На рынке пользуются большим спросом объекты, которые можно купить по акционной цене за наличный расчет или даже в ипотеку у банков, которые дают возможность в случае снижения ключевой ставки, провести рефенансирование ранее полученных кредитов. Нашли такой вариант – берите!
2. Сравнить свою ежемесячную арендную плату и ежемесячный платеж по ипотеке. Если аренда ниже, то использовать помещение на условиях договора аренды. Если он выше, то обратиться к специалистам за помощью в оформлении ипотек для покупки коммерческих помещений.
3. Направить свой фокус на новые жилые микрорайоны, где конкуренция меньше, свободных площадей больше и арендная ставка ниже.
4. Стараться заключать долгосрочные договоры аренды, которые в способе оплаты предполагают расчет исходя из выручки. Нет торговли — аренда не повышается, есть торговля – платим столько, сколько заработали!
5. Банк ДОМ.РФ выдает промышленные ипотеки для покупки производственных помещений под 5% годовых. Если ваш бизнес подпадает под эти критерии, то есть отличный способ получить кредит от государства по сниженной ставке.
6. Использовать в свое деятельности лизинг, который в течение 5-7 лет поможет вам стать собственником помещений и уменьшить свои расходы на прибыль за счет амортизационных отчислений или принять НДС к возмещению.