Рынок жилья в Краснодарском крае 2023: какие тренды определяют конъюнктуру и цены в строительной отрасли

Новые веяния в строительстве: оценки застройщиков и аналитиков

Краснодарский край по итогам прошлого года занимает второе место в РФ по объемам текущего строительства в регионах с показателем 8,9 млн кв.м. А объем предложений новостроек в регионе увеличился на 40%. О том, какие  факторы определяют ситуацию на строительном рынке края и России в целом, «ЯСНО» рассказали ведущие девелоперы, риелторы и консалтеры.

Тренды рынка недвижимости: ценовая поляризация квартир

Люди с небольшими доходами диктуют моду на экономные виды жилья, отмечает гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько.  

 — Они предъявляют спрос на наиболее недорогое жилье с точки зрения бюджетов покупки. Достаточно компактные предложения продолжают быть популярными. У нас сейчас около 70% всех проданных квартир это однушки или студии, площадью до 40-45 квадратных метров. Тренд на компактность, на небольшие площади и небольшие бюджеты сохраняется, – уточняет Илья Володько.

О поляризации говорит и профессор КубГАУ, зампред Общественной палаты Краснодарского края, экономист Александр Полиди.

— В городах Кубани происходит распозиционирование предложения. У нас выделяется 2 полюса. С одной стороны, у нас выделяется жилье бизнес-, элит- и премиум-класса в Краснодаре, Новороссийске и Сочи, тяготеющее к историческим и деловым центрам, а также набережным. И второй сегмент: это эконом- и комфорт-класс. Это жилье более массовое и более доступное, но с небольшим метражом и расположением на окраинах или в местах сверхплотной застройки. Между этими полюсами вымывается то, что было между ними раньше. Предложений со средним соотношением цены и качества становится крайне мало.   

Тренды рынка недвижимости: «бесконечная» стройка, но с инфраструктурой

Илья Володько отмечает, что в Краснодарском крае сложилась своеобразная монополия в строительной отрасли. Десяток застройщиков контролирует примерно ¾ доли рынка.

— У нас сейчас ведущие игроки предпочитают выбирать формат комплексного освоения территорий. На это приходится основной объём продаж. В итоге крупные строительные проекты реализуются в течение длительного периода. Порой даже больше десятилетия. Например, длительный период ведется застройка в районе Западного обхода или поселка Знаменского, где застройщики осваивают несколько десятков, а иногда даже сотен гектар, попутно создавая там инфраструктуру. Там каждые полгода сдаётся несколько литеров. Одни литеры водятся в эксплуатацию, другие начинают строиться. А микрорайоны уже живут «своей жизнью», и развиваться будут еще довольно долго.

Александр Полиди отмечает, что переход от практики точечного строительства к комплексной застройке позволил «цивилизовать» строительную отрасль благодаря синхронизации действий девелоперов и городских властей.

— Новое строительство в крупных городах сейчас ведется с возведением необходимой социальной инфраструктуры, благоустройством территорий, созданием зеленых пространств и т.д. 

Тренды рынка недвижимости: жилье в хороших местах и в местах «не очень»

Александр Полиди уточняет, что внешнее окружение сегодня сильно влияет на стоимость квадратного метра.

Цена квартир, схожих по метражу, будет сильно отличаться в зависимости от того, какое качество городской среды в месте расположения ЖК. Насколько там доступны социальные учреждения (школы, детсады, поликлиники), благоустроена ли прилегающая территория, есть ли поблизости парки и места для проведения досуга, высока ли транспортная доступность, приемлемо ли качества инженерной инфраструктуры.

— Как только в микрорайоне улучшается какой-то показатель (например, там построили дорогу или собираются возводить школу) то это тут же вызывает рост цены на недвижимости. У нас это тренд последних лет, в то время, как в Москве и Питере такая ситуация уже с нулевых-десятых годов, — уточняет Александр Полиди.   

Качество среды проживания теперь играет более значимую роль, чем близкое расстояние к центру города.

— Мы видим тенденцию на укрепление комплексного продукта. Сейчас покупатели жилья приобретают не просто квадратные метры, а новый сценарий жизни. Одновременно с квартирой они обзаводятся благоустроенной территорией с тренажерами, озером, ресторанами, парками, арт-объектами. Позитивный тренд на безопасность жителей, особенно маленьких и самых старших – сейчас строят дома, где двор, свободный от машин, все входы и выходы расположены на уровне земли, без ступеней и пандусов, — отмечает директор по продажам СК DOGMA Дмитрий Луценко.  

Тренды рынка недвижимости: жизнь в центр еще дороже, но все еще неудобна

Впрочем, непосредственно территории исторических и бизнес-центров, или «первой линии» эта тенденция не касается. Александр Полиди подчеркивает, что в центрах крупных городов, вроде Краснодар и Сочи, ресурс для их застройки почти исчерпан. Поэтому любое новое жилье там будет сверхдорогим и сверхпрестижным.

— Те объекты, которые там возводятся — это явный премиум-маркет. Это очень дорогие дома, как оно в принципе и есть по всему миру. В таких локациях не осталось места для недорогого жилья, которое теперь можно приобрести только в спальных районах. А в центре среди новинок исключительно представлена элитная и премиальная недвижимость, которая вытесняет старый фонд (хотя сам этот процесс протекает очень медленно).   

При этом эксперт сетует, что оставшиеся в наследство от советской власти старые городские центры сильно деградировали и нуждаются в серьезной реконструкции. В итоге нерешаемость коммунальных, инфраструктурных и транспортных проблем порой отравляет жизнь обитателям «элиток», окруженных старым фондом. Поэтому для многих состоятельных покупателей квартира в центре перестала быть приоритетной.

Тренды рынка недвижимости: мода на экологию

По словам, Дмитрия Луценко новый тренд, стремительно набирающий популярность в строительной отрасли — это экологичность процессов и продуктов.

— На детских площадках все выполняется из экологических материалов. Пластиковые малые архитектурные формы давно уже сменились на горки и качели из деревянных материалов. Во многих дворах появились места для зарядки электромобилей и самокатов. Сейчас активно строятся велодорожки в парковых зонах внутри жилых комплексов.   

Как отмечает Илья Володько, в последние годы существенно вырос спрос на недвижимость на Черноморском побережье Кубани. Это не только Большой Сочи, но и Анапа, Геленджик, Новороссийск.

— Очень многие девелоперские компании хотят зайти на эти площадки. Вместе с возросшим спросом растут уровень цен и девелоперская активность на рынке курортного жилья. Вместе с сохранением инвестиционного спроса в качественных проектах на побережье идет и увеличение доли покупок для собственного проживания в некурортных городах, — добавляет коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт. 

Тренды рынка недвижимости: качественный рост

Эксперты отмечают общее улучшение качества возводимого жилья, как на Кубани, так и в целом по России.

— Существенно выросло качество возводимых проектов, просто колоссальный рывок вперед по благоустройству и оснащению жилых комплексов, обеспечению социальными объектами. Особенно, когда речь идет о премиальном и бизнес-сегменте, — комментируют ситуацию руководитель отдела продаж компании «Метрикс Development» Александр Сторчак. 

Он уточняет, что на этот процесс сейчас влияют и покупатели, которые в последние годы стали более грамотно подходить к подбору недвижимости.

По словам Ольги Нарт, огромную роль играет продуманная концепция проекта.

— В последние годы девелоперы активно совершенствуют реализуемые проекты, уделяя большое внимание повышению качества строительных объектов, а также детальной проработке их содержания, в том числе благоустройству внутренней территории и другим важным составляющим для комфортной жизни, — отмечает коммерческий директор «Неометрии».

 

Застройщики в 2023 году продолжат совершенствовать свои продукты. Однако наибольшим спросом будут пользоваться только те проекты, которые тщательно проработаны для комфортной жизни.

С этим тезисом согласен и директор по продажам СК DOGMA Дмитрий Луценко.

— Мы видим тенденцию на укрепление комплексного продукта. Сейчас многие покупатели жилья приобретают не просто квадратные метры, а новый сценарий жизни. Вместе с квартирой им достается благоустроенная территория с тренажерами, ресторанами, парками, арт-объектами, а иногда и водоемами. Позитивный тренд на безопасность жителей, особенно маленьких и самых старших – сейчас строят дома, где двор свободен от машин, все входы и выходы расположены на уровне земли, без ступеней и пандусов.

Старший эксперт агентства недвижимости «Аякс» Ирина Дробот уточняет, что позитивные перемены в качестве жилья коснулись не только премиального жилья, но и квартир остальных сегментов.

  — Застройщики начинают чаще запускать в продажу проекты с готовым ремонтом, который можно включить в ипотеку. Либо просто снять с себя заботы по общению с прорабами и посещению строительных магазинов.

По словам Александра Сторчака, в целом кубанский рынок недвижимости проходит тот же путь, что ранее прошли девелоперы Москвы и других крупных городов. Идем, так сказать, протоптанной дорожкой, но со своими южными особенностями. 

Дмитрий Мирошников