«Загоняют себя в яму еще глубже»: что происходит со строительным рынком Кубани

Несмотря на заявления в Сбербанке о восстановлении активности девелоперов, эксперты ЯСНО считают, что это всего лишь временное явление и порой на уровне статистической погрешности.

О возросшей активности девелоперов в кулуарах прошедшего в сентябре Восточного экономического форума сообщил заместитель председателя правления Сбера Анатолий Попов.

«Активность восстанавливается. За семь месяцев этого года количество сделок проектного финансирования в Сбере выросло почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 9% - к 2024 году. Ресурсы для запуска новых проектов у девелоперов сохраняются», - сказал банкир. 

Жив ли или скорее мертв строительный рынок Краснодарского края, как банки показывают позитивную динамику на статистике поглощения средних и мелких девелоперов крупными компаниями, что ожидать в 2027-28 годах, почему должны вернуться доходные дома и какова доля нераспроданного жилья на Кубани - рассказали эксперты ЯСНО.

Строительный рынок Кубани в 2026 году: реальное оживление только на морском побережье

По словам эксперта ЯСНО, пожелавшего сохранить анонимность, девелоперы продолжают запускать новые проекты, но они идут очень тяжело - хоть и выдача ипотеки увеличилась, но все же спрос на историческом минимуме.

 «Я думаю, что в среднесрочной перспективе застройщики загоняют себя в еще более глубокую яму, так как они не могут слезть с банковской иглы. Чем это все закончится, сказать сложно. Одна из крупных кубанских компаний, например, больше рассчитывает на строительство в Новороссийске, в курортной зоне в Архызе, чем в Краснодаре», - отметил эксперт. 

Большинство застройщиков, констатирует эксперт, находятся в предбанкротном состоянии. Кредитные портфели по проектному финансированию растут, а продажи не увеличиваются.

 «Больше похоже на то, что банкиры тянут деньги из бюджета на финансирование, накручивая покупательский спрос, но его по регионам в таком объеме реально нет. Возможно Москва и Санкт-Петербург, да еще приморские города могут быть в плюсе, но тот же рынок Краснодара настолько перенасыщен, что просто непонятно зачем власти выдают разрешения на строительство в таких объемах», - недоумевает эксперт. 

Также он указывает и на то, что в уже построенных районах инфраструктура не справляется - в некоторых школах дети в три смены учатся. А новое жилье всё строят и строят, хотя спрос стремится вниз.

Рынок жилья на Кубани в 2026 году: разовый эмоциональный всплеск

Экономист, заместитель директора по взаимодействию с органами госвласти «Центра повышения качества жизни» Иван Чумаков считает, что после периода экстремально высоких заградительных ставок относительно небольшое их снижение воспринимается покупателем как редкая возможность, что оживляет рынок жилья.

 «На фоне рисков сворачивания субсидируемых ипотечных госпрограмм срабатывает эффект «уходящего поезда» - стремление успеть приобрести жилье, пока окно возможностей окончательно не закрылось», - акцентирует эксперт. 

С другой стороны, по словам Ивана Чумакова, изменилось поведение продавцов. Инвесторы и девелоперы, просидевшие несколько лет в выжидательной позиции, столкнулись с убытками от инвестиционного простоя объектов.

 «Это заставило их проявлять гибкость - идти на скидки, индивидуальные уступки и прочее. Однако ресурс этого явления крайне ограничен. Это не фундаментальное оздоровление экономики, а разовый эмоциональный всплеск и вымывание узкого слоя покупателей, часть из которых готова брать кредитные обязательства в текущих условиях, а другая часть готова инвестировать свободный капитал в жилой бетон», - сказал экономист. 

Рынок жилья Краснодарского края во власти скрытой «каннибализации»

Иван Чумаков отмечает, что на Кубани любые сдвиги спроса в 2-3% растворяются на уровне статистической погрешности из-за гигантского объема затоваренности. Доля нераспроданного жилья в регионе доходит до 70-80%.

 «Попытка изменить эту картину разовыми продажами напоминает попытку осушить стаканом воды озеро. То, что банки рапортуют как «рост сделок проектного финансирования», обусловлено технологической инерцией и процессами поглощения. Не секрет, что девелоперы вынуждены осваивать ранее купленный земельный банк, чтобы не нести убытки от простоя площадок», - говорит  Чумаков. 

Он отметил, что уже несколько лет на рынке недвижимости идет скрытая «каннибализация» - крупные федеральные и региональные игроки активно поглощают мелких и средних застройщиков. А банки лишь переоформляют кредитные линии на новых владельцев, фиксируя это в качестве статистического роста.

Но говорить о системной катастрофе или появлении массы обманутых дольщиков не стоит, считает Иван Чумаков. Институт эскроу-счетов надежно защитил средства граждан и полностью деполитизировал проблему долевого строительства.

 «Происходящее сегодня - не катастрофа, а естественный отбор на рынке строительства. Мелкие и средние застройщики сами создали для себя эти условия, действуя оппортунистически в годы ажиотажа по принципу «куй железо, пока горячо» и полностью игнорируя стратегическое планирование. Изменение баланса сил на строительном рынке приведет не к банкротствам, сопровождающимися социальным взрывом, а к укрупнению рынка», - прогнозирует Чумаков.

Он подчеркивает, что крупный бизнес, обладающий институциональными и внеэкономическими ресурсами, легко переварит мелких и средних игроков. Для самой же отрасли монополизация в нынешних реалиях становится фактором долгосрочной устойчивости, когда крупные холдинги способны удерживать рынок от хаотичного падения.

Чего ждать на строительном рынке Краснодарского края в 2027-2028 годах

В ближайшие два года рынок ожидает длительная потребительская пауза при полной сохранности инвестиционной сути жилья - прогнозирует экономист Иван Чумаков.

 «Обвала цен в номинальном выражении не произойдет: «жилой бетон» сохраняет ценность в глазах населения, а банки не позволят обесценить собственные залоги. Однако отрасли придется кардинально изменить бизнес-модель. Ситуация, когда платежи за арендное жилье в миллионниках съедают около 35-50% от средней зарплаты гражданина, социально опасна. В нормативной модели расходы на жилье не должны превышать 20-25% дохода гражданина», - подчеркивает эксперт. 

Главным вектором развития для крупных компаний и банков, по его мнению, станет переход к институциональному арендному жилью и доходным домам. Перевод части накопившегося фонда в формат долгосрочной цивилизованной аренды позволит решить проблему перепроизводства миллионов квадратных метров, повысит доступность жилья для населения и сохранит устойчивость девелоперского сектора.