Штиль на рынке: почему спрос на строящуюся недвижимость в Сочи, Геленджике и Анапе упал на 35%

Анализ причин спада продаж курортной недвижимости и прогнозы экономиста Александра Полиди

Краснодарский край, некогда один из главных драйверов роста российского рынка недвижимости, в I квартале 2025 года зафиксировал падение числа сделок на 35% на жилье в курортной зоне. Экономисты и аналитики указывают на комплекс причин — от заморозки ипотечных программ до миграционного спада и переизбытка предложения.

Согласно данным bnMAP.pro, опубликованным ТАСС, объем сделок с квартирами в прибрежных районах Краснодарского края снизился до 1 085 за первые три месяца 2025 года против 1 667 сделок годом ранее. Это самое значительное падение среди всех курортных регионов России.

Подробнее о причинах и следствиях для курортного сегмента и рынка недвижимости в целом — в материале ЯСНО.

Причины падения спроса на первичку в Анапе, Геленджике и Сочи: рынок, который себя исчерпал

Как объясняет читателям ЯСНО экономист, директор Центра прикладной экономики   Александр Полиди, причины спада многослойны — от макроэкономических трендов до региональной специфики. Среди них ключевым фактором он называет исчезновение дешевой ипотеки вместе с подскочившими до небес банковскими ставками, поднятыми вслед за ключевой ставкой ЦБ.

— От 70 до 90% сделок проходили при поддержке ипотечных программ. Ставка, которая действует сегодня, — заградительная. Безусловно, это главный фактор охлаждения рынка, — отмечает эксперт.

При этом эксперт подчёркивает, что значительная часть недвижимости на курортах Краснодарского края является инвестиционной. Зачастую она приобретается собственниками из других регионов для сдачи в аренду или перепродажи по более высоким ценам. А в Сочи, Геленджике и Анапе собственниками часто являются состоятельные люди со всей страны.

Этим и объясняется, что Кубань лидирует по спаду спроса среди курортных регионов страны. Ведь рынок недвижимости в последние годы здесь был больше всего перегрет.

— Обозначенные тренды ярче всего выражены именно для курортной недвижимости. Но характерны они для городов края в целом. По имеющейся у меня информации, падение спроса в Краснодаре ненамного меньше, чем в приморской зоне, — делится Александр Полиди.

Экономист называет одной фундаментальной причиной происходящего естественную цикличность. Инвесторы, в том числе частные покупатели, уже реализовали спрос в прошлые годы. Особенно активно — в 2020–2022 годах, на фоне льготных программ и пандемийной миграции. Спрос попросту насытился.

— Те, кто рассматривал недвижимость как инвестицию или средство для переезда на курорты, уже сделали покупки в предыдущие два-три года, — отмечает он.

Волна ажиотажного спроса, вызванного субсидируемыми ипотечными программами, утихла, оставив после себя насыщенный рынок и ограниченный круг новых покупателей.

Дополнительное давление оказывает доходность банковских вкладов, которая сегодня превышает 20% годовых. В этих условиях даже крупные частные инвесторы отказываются от вложений в недвижимость.

— Мои знакомые, планировавшие покупку объектов за десятки миллионов рублей, отказались от идеи: банки предлагают им миллионы рублей пассивного дохода без хлопот, — приводит пример Полиди.

Невостребованность нового жилья на Кубани: излишки строительства и геополитика

Проблему усугубляет избыток предложения. В период бурного роста застройщики закладывали масштабные проекты, не всегда ориентируясь на реальные перспективы спроса. Сегодня этот объем стал балластом для рынка, особенно на фоне снижающейся миграционной активности.

Регион потерял часть своей инвестиционной и репутационной привлекательности: закрытые аэропорты, близость к приграничным территориям и информационный фон о возможных рисках делают его менее интересным как для переезда, так и для капитальных вложений.

Александр Полиди

Рынок жилья в Краснодарском крае: банкротства или консолидация?

Ситуация действительно угрожает устойчивости ряда девелоперов как на побережье, так и в Краснодаре, особенно средних и мелких. Однако Полиди уверен, что речь не идёт о полномасштабной волне банкротств. Скорее, процесс пойдёт по пути консолидации.

— Крупные игроки с хорошим финансовым резервом будут скупать менее устойчивые компании. Мы увидим уплотнение рынка, рост доли ключевых застройщиков и, возможно, квазимонопольные тенденции, — говорит он.

При этом государство, по его мнению, не допустит разрушения отрасли: слишком велик её вес в экономике региона и социальная значимость. Возможны точечные меры поддержки — от реструктуризации долгов до возобновления форм льготной ипотеки.

— Мы уже видели, к чему приводит дестабилизация строительного сектора — дольщики, протесты, потеря доверия. Государство не заинтересовано в повторении этого сценария, — подчёркивает Полиди.

Рынок жилья в Краснодарском крае: ждать ли падения цен

Несмотря на резкое сокращение сделок, массового снижения цен на первичном рынке ожидать не стоит. Российская модель рынка недвижимости инвестиционна по своей природе: продавцы предпочитают ждать, нежели продавать в убыток.

На вторичном рынке снижение уже фиксируется. Как отмечает РБК, в Краснодарском крае доля сделок за наличные выросла, а собственники всё чаще идут на уступки в цене.

— Рынок будет смещаться: вторичка — менее качественная, но менее рискованная; первичка — дороже, но потенциально более доходная при восстановлении ипотеки. Мы увидим перетекание спроса в зависимости от экономической конъюнктуры, — резюмирует Полиди.

— —

Краткосрочные перспективы рынка жилья в Краснодарском крае выглядят сдержанно-пессимистично.  Особенно в Сочи, Анапе и Геленджике, где сегмент был больше всего перегрет. Однако системного обрушения на Кубани и в стране в целом Александр Полиди не прогнозирует: слишком велико значение отрасли для экономики региона, чтобы оставить её без внимания. Всё будет зависеть от монетарной политики, уровня ставок и готовности государства вмешаться — точечно, но решительно.