Цены на квартиры в Краснодаре 2023 в зоне неопределённости: застройщики и эксперты о рынке недвижимости Кубани

О динамике стоимости квадратных метров и ситуации в строительной отрасли рассказали эксперты

Краснодарский край и его столица продолжают задавать тренды на рынке недвижимости России. Так, за первый месяц 2023-го регион оказался первым в стране по числу сданных новостроек. В то же время столица края вошла в тройку городов-миллионников с самыми высокими ценами на жилье по итогам января. Несмотря на это эксперты отмечают, что рынок недвижимости Краснодара находится в непростой ситуации. О причинах этого и прогнозах развития отрасли – читайте в материале «ЯСНО».

Цены на квартиры на Кубани и в Краснодаре: упасть нельзя подняться

Застройщики Кубани ожидают положительную ценовую коррекцию, прогнозируя рост стоимости квадратных метров.

 — Средняя цена на современные новостройки в Краснодаре составляет 136 тыс. рублей за кв.м. Это несколько ниже, чем в среднем по другим крупным городам России. Мы ожидаем, что средняя цена к концу 2023 года будет не менее 150 тыс. рублей, — комментируют ситуацию руководитель отдела продаж компании «Метрикс Development»  Александр Сторчак.

Своей оценкой цен на «первичку» в Краснодарском крае поделилась и коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт.

— Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара по итогам 2022 года составила 123,6 тыс. руб., Новороссийска – 131,4 тыс. руб., Сочи – 340,9 тыс. руб. в комфорт-классе и 761,8 тыс. руб. в бизнес-классе.  

По ее словам, факторы, которые формируют цену квадратного метра в новостройках – различные. Они включают в себя макроэкономическую и инфляционную составляющие, себестоимость строительства, уровень процентных ставок по ипотечным программам и многое другое.

А риелтор Ирина Дробот подчеркивает, что в сложившихся в городе-миллионнике условиях, показатель средней цены плохо отражает реальную ситуацию. Ведь цена в каждом конкретном объекте может серьезно отличаться в силу тех или иных факторов.

— В случае средней цены в выборке участвуют как жилые помещения в цоколе и аварийные дома, так и недвижимость премиум-класса. Традиционно стоимость за квадратный метр зависит от локации, года постройки дома, этажа, планировки и юридической составляющей сделки. К примеру, на вторичном рынке можно найти достаточное количество предложений с ценой около 100 тыс. рублей за кв.м., при этом в новостройках цены около 120-170 тыс., в премиальных объектах даже выше 200 тыс. 

Директор по продажам СК DOGMA Дмитрий Луценко уточняет, что динамика цены может меняться в зависимости от класса жилья. Так, «комфорт» ведет себя более стабильно, бизнес-класс и премиальная недвижимость больше реагируют на внешние причины.

А вот гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько считает, что говорить о серьезном откате цен на недвижимость в Краснодаре преждевременно.

— Сейчас цены на недвижимость в Краснодаре находятся в  стадии стабилизации. Уровень реальных цен (без акций и спецпрограмм) в среднем находится в районе 120 тыс. рублей за квадратный метр для «первичек».  И в районе 95 тыс. рублей за квадратный метр на вторичном рынке. Это примерно уровень годичной давности. 

По словам эксперта, сейчас цены демонстрируют малую тенденцию коррекции в отрицательную сторону. Но правильнее говорить не о падении, а о стабилизации.

— Можно зафиксировать прекращение стремительного роста цен, который наблюдался последние годы. 

Изображение от wirestock на Freepik

Рынок жилья на Кубани и в Краснодаре: ипотечные сложности

Как отмечает эксперты, серьезным сдерживающим фактором стало усложнение получения ипотечного кредита по сравнению с прошлым годом. При этом огромное число граждан приобретает жилье именно через этот финансовый инструмент.

Как уточняет Илья Володько, ставка льготной ипотеки увеличилась с 7 до 8%. А ЦБ с конца прошлого года фактически наложил запрет на программы льготного кредитования и субсидирования от застройщика со ставкой, близкой к нулю (но более высокими общими затратами), которая позволяла приобретать жилье большему количеству людей.

Ирина Дробот позитивно оценивает ужесточение надзорной политики ЦБ, считая «нулевую ипотеку» опасным прецедентом

— В  2022 году большое количество покупателей брали кредиты без первоначального взноса, либо с околонулевыми ставками. Все эти объекты покупались с завышением на 25-40% от рыночной цены. И в ближайшие годы может сложиться ситуация, когда собственники могут захотеть продать такие объекты, а сделать это будет невозможно, — подчёркивает риэлтор. 

Однако эксперт позитивно отзывается о других финансовых инструментах от девелоперов.

  —  Застройщики начинают чаще запускать в продажу проекты с готовым ремонтом, который можно включить в ипотеку. Либо просто снять с себя заботы по общению с прорабами и посещению строительных магазинов. Это позитивный тренд для рынка. 

О проблеме в сфере ипотеки высказался и директор по продажам СК DOGMA Дмитрий Луценко.

—  Стоимость такого жилья в регионе превышает возможности  его оформления в рамках государственных ипотечных программ с минимальным первым взносом 15% и кредитным лимитом в 6 млн рублей. На сегодняшний день доля сделок с использованием ипотеки в Краснодарском крае доходит уже до 90 %. Это обусловлено господдержкой, доступной семейной ипотекой и специальными программами от застройщиков, в которых дополнительно с государством сами девелоперы дают возможность приобретать жилье с более низким платежом.  

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт подчеркивает, что сохранение льготных ипотечных программ сегодня является большой поддержкой рынка.

  — В 2023-м ключевыми аспектами для принятия решения о покупке будут два фактора: общий бюджет сделки и размер ежемесячного платежа. По итогам прошлого года значительно выросла доля ипотечных сделок, и сейчас ипотека является основным драйвером роста. Кроме того, государством разработан ряд адресных государственных программ, предлагаемых отдельным категориям покупателей. Среди них ипотека для IT-специалистов, военная ипотека и т.д. Ипотечные программы продолжат поддерживать спрос на жилье и, как следствие, строительную отрасль в целом. 

Сценарии  развития рынка недвижимости в 2023 году в Краснодаре

Эксперты считают, что точно спрогнозировать  уровень цен на недвижимость в Краснодаре к концу 2023 сложно.

  — Обстановка на рынке будет зависеть от геополитики и от размера ключевой ставки. Если она будет снижаться, то ипотечные платежи станут комфортнее и спрос на готовое жилье увеличится, — подчеркивает Ирина Дробот.

А Илья Володько предлагает оценивать ситуацию с помощью типовых моделей.

— Можно выделить два наиболее вероятных базовый сценария развития ситуации: базовый и негативный. 

По его словам, базовый сценарий сегодня является наиболее реалистичным. В случае его реализации основные показатели как бы сохранятся на уровне прошлого года. Спрос может просесть на 10%, но это не вызовет существенного падения цен. Хотя они могут корректироваться, по отдельным жилым комплексам могут предоставляться скидки, на рынок могут выходить новые проекты с относительно более низкими ценами. Но средний уровень цен должен остаться прежним. Этот сценарий будет реализован, если социально- экономическая ситуация в стране не поменяется, а государство продолжит поддерживать спрос за счет мер поддержки гражданам.

А негативный сценарий реализуется, если произойдут значительные негативные изменения макроэкономической конъюнктуры, а  уровень доходов населения и инфляции будут существенно колебаться. Тогда спрос может упасть до 25% по сравнению с прошлым годом (когда спрос также существенно опустился от уровня 2021-го). Это будет накладывать серьезное ограничение на рынок. В такой ситуации цены могут снизиться до 15% — уровня рентабельности. А в случае усиления негативных тенденций начнут существенно падать объемы ввода и запуска новых проектов. В перспективе такая ситуация грозит новым витком цен через несколько лет в случае возобновления спроса.  Но это не вопрос ближайшего времени.

— Позитивный сценарий в этом году исключен полностью. Роста спроса и активизации на рынке недвижимости в 2023-м ждать не приходится, — считает Илья Володько. — Мы видим, что в этом году с точки зрения спроса на него действуют только понижающие фактор, связанный с ипотекой. Это значит, что рынок потеряет существенную часть спроса. И в целом, мы понимаем, что риск макроэномической нестабильности в этом году увеличился. А в ситуации неопределенности люди откладывают важные покупки. 

При этом Илья Володько подчёркивает, что серьезный стабилизирующий эффект на рынок недвижимости оказывает принятая в прошлом  властями России система проектного финансирования через эскроу-счета.

— Мы говорим о некоем потенциальном кризисе строительной отрасли, падении спроса и т.д. Но в этот раз совершенно нет разговора о том, что стройки остановятся, рынок рухнет, что опять будет череда недостроев с обманутыми дольщиками. И это позитивный фактор, отличающий зарождающий кризис от кризисов прошлых лет. Потому, что система эскроу-счетов сегодня работает. 

Также Илья Володько отмечает, что существенное влияние на спрос продолжает оказывать государство. Льготная ипотека сохранена, расширена программа семейной ипотеки (что увеличило число клиентов этой услуги), продолжает действовать запущенная в прошлом году ипотека для IT-специалистов. Определённое влияние на рынок оказывает и выдача «херсонских» сертификатов на жилье для беженцев из новых регионов.

В то же время, краснодарские застройщики смотрят на ситуацию на рынке с оптимизмом и прогнозируют дальнейший рост цен.

— В последние годы было множество факторов, которые не лучшим способом влияли на рынок: пандемия, санкции и т.д. Сейчас точно можно сказать, что рынок стабилизировался и в плане цены и в плане объемов строительства. Я думаю, что по итогам 2023 года рынок недвижимости покажет стабильный и ровный рост,  — отмечает Александр Сторчак. 

Схожего мнения придерживается и коммерческий директор «Неометрии» Ольга Нарт, прогнозирующая рост стоимости квадратных метров в новостройках. Она уточняет, что специалисты компании  в январе текущего года  фиксировали увеличение цен на жилую недвижимость в большинстве объектов на первичном рынке региона.

  — Мы позитивно оцениваем перспективы рынка недвижимости Краснодара и региона в целом, особенно черноморского побережья. Важную роль здесь играет увеличение популярности внутреннего туризма. В Краснодарский край приезжает большое количество людей из разных регионов, покупателей интересуют квартиры как для постоянного проживания всей семьей, так и в инвестиционных целях.  Емкость спроса Кубани и Черноморского побережья мы оцениваем выше, чем во многих крупных городах других регионов, которые работают на свой внутренний рынок. Это является положительным фактором для роста объема инвестиций в жилье, которое является одним из самых надежных инструментов сохранения накоплений.