Иван Чумаков: Выйдет ли рынок недвижимости Кубани из стагнации

Рекордный разрыв между первичкой и вторичкой, и совет уходить в земельные активы

Рынок недвижимости Краснодара и края вступил в фазу стагнации. В мае 2026 года в регионе не было запущено ни одного нового жилого проекта, сообщил аналитический центр «Дом.РФ». Застройщики заморозили стройки, доля ипотечных сделок рухнула, а продавцы вторичного жилья вынуждены уступать покупателям с дисконтом до 30%. При этом цены в новостройках держатся на прежнем уровне — девелоперы заняли выжидательную позицию, которую эксперты называют тупиковой.

О том, что происходит с рынком сейчас и чего ждать летом 2026 года, ЯСНО рассказали экономист, заместитель директора по взаимодействию с органами государственной власти «Центра повышения качества жизни» Иван Чумаков.

Текущий кризис — результат перегрева отрасли. Государство годами субсидировало строительный сектор, решая задачу насыщения рынка жильём. Задача выполнена, но цены квадратных метров по-прежнему слишком высоки для большинства кубанцев, желающих решить квартирный вопрос.

— Жилья за эти годы построили много, а доступным в силу особенностей рынка и макроэкономических процессов оно не стало. Для среднего кубанца оно крайне недоступно, — констатирует экономист. 

Кубань стала единственным регионом из топ-10 по объёмам строящегося жилья в России, где в первом квартале 2026-го зафиксировано снижение стоимости новостроек — на 0,4%, отмечают аналитики «Дом.РФ». При этом, по данным Краснодарстата, за январь–март 2026 года в регионе ввели в эксплуатацию 708,2 тыс. кв. м жилой недвижимости, что на 65% меньше, чем годом ранее.

В первом квартале этого года сегмент многоквартирного строительства просел наиболее ощутимо: введено 154,4 тыс. кв. метров, что на 77,7% меньше, чем за аналогичный период 2025-го. Частный сектор также показал резкое падение: общая площадь сданных индивидуальных домов сократилась на 59%, составив 553,8 тыс. кв. метров. Из них 104,4 тыс. кв. метров пришлось на участки, выделенные под садоводство.

Краснодарский край сегодня лидирует по количеству строящегося жилья, а значит — и по объёму нераспроданного. По данным портала ЕРЗ, в первом квартале 2026 года в регионе зафиксировано 28,1 тыс. непроданных квартир. «Домстрой Профи» оценивал долю нераспроданного жилья на март в 76,9%.

По данным аналитического центра «Дом.РФ», в целом по стране выдача ипотеки в январе–феврале 2026 года рухнула на 78% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го — до 92 тыс. кредитов. В Краснодарском крае по итогам 2025 года выдача ипотеки снизилась на 30% в количественном выражении и на 17% — в денежном.

 — Застройщики пытаются стимулировать продажи дисконтом, рассрочками, трейд-ином, кешбеком, — говорит Чумаков. — Но от смены названия инструментария финансовая суть не меняется. Ставка высокая, доходы граждан не позволяют осилить эти платежи. 

Кроме того, по её словам, на новостройках всё ещё работает семейная ипотека, ипотека без первоначального взноса, а на вторичном рынке сохраняется спрос на обычную ипотеку — в основном на кредиты в пределах 1–2 млн рублей.

По данным аналитического обзора «Циана», в мае 2026 года в столице Кубани разрыв в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынками жилья составил 18%.

Застройщики в крае не снижают номинальные цены, однако реальный дисконт достигает 20–30%.

Продавцы готового жилья вынуждены уступать ещё больше. По данным «Авито Недвижимости», средний дисконт на вторичном рынке Краснодара в апреле 2026 года достиг 12%, а в отдельных случаях доходит до 25–30%.

 — На вторичном рынке сегодня — диктат покупателя, — говорит Чумаков. — Инвестор диктует условия себе в прибыль. Он сразу получает профит в виде дельты между тем, на что человек готов, и рынком. 

Экономист приводит конкретный пример со сделкой, свидетелем которого он лично являлся: квартира-вторичка, изначально выставленная на продажу за 8 млн рублей, ушла за 5 млн. Продавец уже не верил, что найдёт покупателя, и был рад закрыть сделку.

 — Проблема в том, что рынок об этих реальных ценах даже не узнаёт. Продавец начинает с восьми миллионов, в переговорах спускается до пяти. В статистике мы этого не увидим, — подчёркивает эксперт.

Тревожным сигналом для рынка стал май 2026 года: по данным аналитического центра «Дом.РФ», в Краснодарском крае не было запущено ни одного нового жилого проекта. В целом по России застройщики вывели на рынок 2,3 млн кв. м новых проектов в мае, что на 14% меньше, чем годом ранее.

«Запуски сокращаются третий месяц подряд: после 4,1 млн кв. м в марте и 3,3 млн кв. м в апреле. Снижение выглядит как реакция на охлаждение спроса. Если в октябре 2025 года — январе 2026 года продажи составляли 2,5–3,7 млн кв. м в месяц, то в феврале–апреле 2026 года — уже 1,6–1,7 млн кв. м», — отметили аналитики «Дом.РФ».

При этом по итогам января–мая рынок в целом по стране всё ещё выше прошлогоднего уровня за счёт сильного первого квартала: всего запущено 16,2 млн кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее. Однако рост обеспечили прежде всего массовые сегменты: в типовом и комфорт-классах запущено 13,8 млн кв. м жилья (+16% к пяти месяцам 2025 года). В более дорогих сегментах запусков стало меньше: 2,3 млн кв. м (-11%).

 — Компании консервируют объекты, — поясняет Чумаков. — Если пустишь землю в оборот, зациклишь на неё банк — рискуешь потерять. Они хотят сохранить бизнес-процесс, чтобы запустить его позже. Это такой банк земли. 

При отсутствии макроэкономических шоков рынок недвижимости Кубани ждёт плавная стагнация. Ключевая ставка ЦБ держится на уровне 14,5%, и оба эксперта не прогнозируют её радикального снижения в ближайшие месяцы.

— Рассчитывать, что компании начнут резко менять модель, не стоит. Они затаились. Но эта позиция тупиковая, — считает Чумаков. — Мы увидим отдельные всплески: люди выводят средства с депозитов, а вкладывать их остаётся только в землю, дома и квартиры.

Первичный рынок продолжит удерживать цены, маскируя реальное положение акциями и скидками. На вторичке статистика может показывать рост за счёт притока средств с депозитов, но реальные сделки будут проходить ниже рыночных ориентиров.

Короткая ссылка на новость:https://yasnonews.ru/~UVP0y